年后楼市小阳春，在全国多个核心城市上演。

北京： 二手房市场火爆，仅上周末两天就成交了1731套。

上海： 交易转暖，刚需购房升温。

(资料图)

东莞： 因春节期间看房买房热情高涨火上央视，而等过完年，不少业主迅速涨价，最猛的一夜之间涨价接近200万。

一旁的龙头大哥深圳，显然表现得有点弱，但又不甘示弱，实质性的利好政策还没来，市场也已经起风了。

01

昨天（2月8日），深圳各大购房群被一则消息刷了屏。

据南方都市报披露：

关于执行刚好满两周年的深圳二手房指导价，接下来是否会有调整计划，深圳市住建局工作人员表示， 内部已根据市场形势对参考价做了一版方案。

该消息言语之间，无不是充满暧昧的气息。

新一版方案是什么？

官方：暂时无可奉告。

什么时候调整？

官方：还没定下来。

甚至连官方所说的新一版方案是否会发布，目前也还是未知之数。

整体给人的感觉就是，预知后事如何，且看市场反应。

这个酷似“渣男”的表态，简直要把深圳的业主群体，特别是需要置换的业主群体，给急坏了。

而这套招数，早已被官方使用得炉火纯青。

去年3月份，就一度传出深圳二手房指导价要上调3%-5%的消息。而且说得有鼻子有眼，俨然一副市场就要复苏的样子。

但等了一季度又一季度，深圳楼市依然没有等来放松政策，目前还是全国调控最严的城市。

深圳率先在全国推行二手房指导价后，便引发了西安、成都、东莞、广州等20多个城市跟进。

然而，在过去一年里，除深圳以外，其他城市都取消了二手房指导价，只有深圳仍在做最后的坚持。

这一次，孤身作战的深圳，还能坚持多久？

02

两年前，深圳推行二手房指导价政策，其目的是为了实现去杠杆。

如今两年过去了，这个政策的威力有多大，结果大家都有目共睹。

首先，是成交量出现暴跌。

2021年二手房指导价出台半年多，深圳二手房成交量4.07万套，同比暴跌57%；2022年又继续腰斩，同比跌了47%，全年仅成交2.17万套，创下近20年以来历史新低。

二手房成交量连续两年断崖式下跌，比起2020年的市场高峰期，缩水近8成。

一个超1700万人的超大城市，月均成交才1800套，远低于深圳的二手房荣枯线5000套。

如此低迷的成交量，背后是刚需不敢进场，投资客非常谨慎，市场就失去了流通性。

其次，是成交价格下跌。

乐有家披露的数据显示，执行指导价政策两年来，深圳热点小区成交价格整体下跌了2-3成。

而在这轮调控中，一些依靠概念暴涨起来的学区房，其价格回调更大，有的甚至腰斩。

最后，业主群体对指导价的心态变化。

二手房指导价刚出来的时候，很多业主都不以为然，什么买房子要搭配一幅几百万的画之类的段子满飞天，丝毫不把指导价放在眼里。

现在二手房指导价出台2年， 深圳已经有近4成房源低于指导价成交，接近指导价（10%内）成交的房源超过80%。

可以说，这两年深圳已经从“卖方市场”，变成了“买方市场”。很多人去买房，都会以指导价作为交易的一个重要指标，市面上低于指导价的笋盘往往被消耗得最快。

由此可见，政策影响下，二手房指导价已基本完成在本轮调控中所扮演的角色意义。

回到官方刚刚所说的新一版方案，我觉得这一次大概率是要调整了，因为已经到了非常关键时刻。可以拭目以待。

03

我经常讲，市场的变化很快，且从不以人的意志力为转移。

对于刚需买房，目的永远只有一个，那就是在自己的能力范围内，尽量去选相对更优质的房子。

领导的话要听，政策面要关注，但最重要的是，如果近期有买房计划，那么就按照计划走，多跑一线市场，才能买到真笋盘。

不仅市场变化快，笋盘也是转瞬即逝。

遇上价格合适、地段又不错的房源，好好抓住机会，让它成为你今年最好的资产礼物。

本文完。

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