观点指数进入4月，港股年报季落幕，物企业绩普遍下行，营收增速收窄的同时利润缩水。一方面是宏观及地产行业影响了企业运营与拓展，另一方面是应收款的坏账计提侵蚀了大量利润。除此之外，还有多家物企因未能披露年报而进入停牌状态。

收并购领域，报告期内金融街物业以1.54亿港元的代价收购了佳置物业70%的股权，标的企业为香港的一家物业公司，本次收购PE约为14.5倍；另外，华润万象生活对祥生物业的收购也宣告终止。 

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资本市场方面，报告期内经发物业披露了港股IPO上市财经印刷商服务项目招标公告，这可能是其将要赴港递表的信号，二级市场则有所回暖，前部主要物企都录得了一定程度的上涨。

业绩下行叠加应收高企

报告期内，上市物管企业集中披露2022年的年报。观点指数以部分作为样本进行简要分析，可以发现上一年上市物企的业绩特征主要可以归为以下几点：

营收利润方面，样本物企营收平均增幅为25.4%，相比去年同期下降17.9个百分点，净利增速则由正转负，为-16.1%，利润下行幅度较大主要是多数物企都计提了较大的减值准备，根源在于受宏观及地产行业影响，2022年回款难度进一步加大。

数据来源：企业公告，观点指数整理

应收账款进一步高企，且增速显著高于营收，到2022年底，样本物企应收账款占营业收入的比重已由2021年的25.4%上升到36.1%，且应收账款的周转率也有显著降低。不过，值得注意的是，账面来看主流物企应收款中来自关联方的占比通常并不大，此外，本年度财报计提大量应收款坏账也可能部分包含清洗往期水分过大的业务的目的。

毛利率下降较多，2022年样本物企平均毛利率下降5.1个百分点，分业务来看，非业主增值服务毛利率的下行最为显著，相比2021年下降约7.9个百分点，而基础物管服务的毛利率则相对变动较小，体现了物管行业的强抗周期性。

面积规模上，2022年样本物企在管面积平均增速为22.3%，较去年下降近30个百分点，主要是地产方面的开发和交付都放缓，以及疫情及宏观经济的原因影响了外拓工作的进度。其中，面积增长最快的是华润万象生活，2022年全年在管面积新增了90.7%至2.8亿平方米，主要是去年完成了禹洲物业与中梁物业两单大型收购的并表。

数据来源：企业公告，观点指数整理

增值服务领域，样本物企2022年社区增值服务平均增速8.3%，和去年73%的增速相比同样大幅收窄，非业主增值服务则因与地产行业销售情况高度相关，下行更为显著，整体规模不升反降缩水5.9%，预计未来也会进一步下行。

整体而言，物业企业2022年的业绩确实受宏观环境及地产行业冲击严重，一是运营层面上的整体拓展和规模增速都放缓，毛利率也大幅下行；二是财务层面应收款高企，同时大量的坏账计提严重侵蚀利润。此外，民营和国资物企在2022年的业绩也分化严重，前者业绩大幅下行的同时，后者表现相对优质，大多仍维持了过往较为稳健的增长情况。

政策探索将拖欠物业费纳入征信

企业运营层面，项目上，观点指数月内监测到企业拓展以公建项目为主。值得关注的主要是中海物业新中标香港房屋委员会总部办公大楼服务管理合约。

该项目的建筑面积约2.21万平方米，进驻员工62人，2023年初，中海物业还中标了香港特区政府资讯科技办公大楼、香港天文台大楼管理合约等港澳项目。中海物业最初即成立于香港，在港澳等地历来有较深的布局，目前中海物业也是香港最大的政府物业管理服务商，这是其在上市物企中的独特优势。

中海物业之外，3月31日，旭辉永升服务公告称，公司核数师收到一封匿名信函，信函中载有对旭辉永升服务与旭辉控股（集团）有限公司进行的若干交易的多个指控，涉及的总金额为人民币18亿元，旭辉永升服务同日亦因无法按时披露2022年业绩而停牌。

旭辉永升服务称，公司管理层已对信函中所述的交易进行审查，并认为交易已在集团的管理账目中适当记录，且这些交易的进行具有充分的商业事实及业务理据，并按正常商业条款进行。除此之外，旭辉永升服务并未透露举报信的具体细节，但据市场消息称，主要是对旭辉部分操盘或入股的物管项目进行收购，变相进行了利益输送，此举也会导致三方项目的占比实际虚高，截止目前，旭辉永升服务因无法按时披露业绩而停牌。

政策方面，4月11日，湖北省住房和城乡建设厅发布《关于进一步加强和改进住宅小区物业管理工作的通知（征求意见稿）》，其中提到探索将恶意拖欠物业费、维修资金行为纳入征信，目前部分小业主欠款情况的确存在，若该意见能得到进一步推进，将给物企的回款效率带来积极提升。

金融街物业收购香港物企，多家企业再陷停牌

3月21日，金融街物业公告拟以1.54亿港元收购佳置物业70%的股权，标的公司是一家有20多年物业管理经验的公司，主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务，若以业绩对赌约定的2022年利润计，收购市盈率约为14.5倍，略高于当前市场的平均对价。

金融街物业为国资物企，历来的增长都较为缓慢，2022财年，其收入约为13.9亿元，同比增加约5.13%，毛利则约为2.5亿元，同比减少约5.4%，对收并购战略的推进将为金融街物业规模成长提供有效助力。

华润万象生活则于3月28日公告终止了对祥生物业的收购，2022年其主要完成了对禹洲物业以及中梁物业的两单大型收购及并表，是行业收并购市场上的主要选手。

年内其对祥生物业的收购终止没有披露具体原因，市场消息称主要是因为在尽调过程中发现部分项目未满足需求，需要投入较大金额进行改造，另一方面则是有被政府责令降低物业费收费的项目，导致对价需要在原公告暂定的10.36亿元基础上下调，而双方最终并未达成一致。值得一提的是，祥生物业母公司祥生控股已因无法刊发2022年业绩而于4月3日停牌。

3月30日，西安经发物业股份有限公司披露了港股IPO上市财经印刷商服务项目的招标公告，该公司成立于2004年，隶属西安经济技术开发区经发集团，管理业态包含住宅、酒店式公寓、写字楼、商业、高等院校等，拥有百余个在管项目。

如若进展顺利，这或将成为年内第二家递表的物企。目前物企上市潮渐冷，主流房企的下属物业公司大多也都完成了IPO或被收购，截止目前，招股书仍有效，处排队等待IPO状态的物企仅剩万达商管以及2月递表的国资物企深业物业。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场方面，报告期内恒生物业服务及管理指数（HSPSM）累积涨幅为7.49%，跑赢大盘恒生指数2.9个百分点，板块持续回暖；个股方面，头部主要物企均录得一定程度的涨幅，其中碧桂园服务（涨14.6%）、保利物业（涨12.3%）以及融创服务（涨18.8%）上涨较为突出。

另外，由于未能顺利公布年报，3月31日之后又有旭辉永升服务、康桥悦生活等数家物企进入停牌状态，截止目前，仍处于停牌状态的物企包括：旭辉永升服务、鑫苑服务、恒大物业、奥园健康、佳源服务、康桥悦生活、力高健康以及彩生活。

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